Implantation et immobilier

Immobilier d'entreprise : un poste stratégique dans un marché local dynamique

Une enquête de la CCI révèle que près de 13% des entreprises nourrissent un projet d’extension ou de renouvellement de ses locaux. L'immobilier d'entreprise est un domaine stratégique à plus d'un titre. En région lyonnaise, l’offre est de qualité et à des prix restants très compétitifs.

Immobilier d'entreprise : un poste stratégique dans un marché local dynamique - CCI de Lyon

Dans le bilan des entreprises, l’immobilier apparaît juste après la masse salariale pour la très grande majorité d’entre elles. Il s’agit d’un poste stratégique financièrement, mais aussi en termes d’image auprès des collaborateurs, des clients et des fournisseurs. En France, pays traditionnellement attaché à la pierre, les locaux et les bureaux sont à plus de 50 % des actifs qui appartiennent aux sociétés.

Une étude sur les besoins immobiliers et fonciers des entreprises que nous avons conduite en fin d’année dernière auprès de plus de 1 000 entreprises de toute taille de l’aire métropolitaine Lyon-Saint-Etienne-Roanne, révèle que près de 13 % des sociétés interrogées expriment un projet immobilier à court ou moyen terme, dont 77 % à l’achat. 45 % nourrissent en outre un projet d’extension. Et si une entreprise sur deux est propriétaire de ses locaux, c’est majoritairement dans des espaces  anciens, voire très anciens jusqu’à plus de 25 ans. « Un achat immobilier est aujourd’hui mûrement réfléchi, atteste Benoît de Fougeroux, président de la Fnaim Entreprises du Rhône. Il est étroitement lié à la volonté d’offrir des espaces de travail convenant parfaitement aux besoins des collaborateurs et à la nécessité de renvoyer une image positive, en phase avec les valeurs déployées ».

Au sommaire de cet article  : 

Un domaine stratégique à plus d'un titre
- Lyon, une année record, Saint-Etienne et Roanne séduisent

Un domaine stratégique à plus d'un titre

Poste important au plan financier – le second ou le troisième en moyenne –, la location ou l’achat de locaux est aussi un facteur déterminant d'attractivité et de bien-être des collaborateurs, tout autant qu’un vecteur d’image et d’affirmation des valeurs de l’entreprise. Pour certains patrons, il revêt en outre un geste patrimonial.

Dois-je acheter ou louer mes locaux ? À cette question que se posent tous les dirigeants d’entreprise, il n’existe pas de réponse une et indivisible. « Dans le tertiaire, 15 à 20 % des transactions réalisées en 2018 en région lyonnaise étaient des ventes ; le reste a été signé en location. Pour les locaux industriels, en revanche, on est dans une proportion de 50/50 », indique Benoît de Fougeroux, président de la Fnaim Entreprises du Rhône. Car si l’achat présente des avantages évidents, il peut se révéler source de contraintes, notamment pour les entreprises en forte croissance. « Nous conseillons au dirigeant qui souhaite se porter acquéreur de créer une Société civile immobilière (SCI). Il en fait ainsi un outil patrimonial, poursuit Benoît de Fougeroux. Mais attention, un achat nécessite de disposer d’une vision claire du développement sur le long terme, au risque de manquer d’espace plus vite que prévu. Attention aussi à bien garder à l’esprit que les fonds ainsi alloués sont autant de liquidités que l’entreprise ne peut plus mobiliser ». La location, pour sa part, permet de trouver rapidement un produit en bon état, et parfaitement adapté à ses besoins.

Les collaborateurs sont attachés à la notion de bien-être

Une notion de besoin devenue fondamentale car empiétant désormais sur celle de bien-être au travail, à laquelle les nouvelles générations de salariés sont de plus en plus sensibles. Aujourd’hui plus qu’avant, les locaux doivent véhiculer la culture d’entreprise et concourir à ce que les gens se sentent bien… et développent une fidélité plus importante à leur employeur. 
De fait, l'aménagement des espaces de travail a connu une grande métamorphose ces dernières décennies. Premier impératif : qu’il soit pensé par (et avec) les collaborateurs. Des groupes de réflexion peuvent être organisés en interne, mêlant interviews individuelles, ateliers pratiques et collaboratifs, sessions de brainstorming ou design thinking, afin d'imaginer des espaces adéquats pour le bien-être et la productivité.

Certaines sociétés vont plus loin en faisant tester les aménagements des bureaux pendant plusieurs mois afin d’éviter les fausses bonnes idées. Un autre impératif est de prévoir des espaces complémentaires permettant de répondre à des usages précis : se concentrer, passer un coup de fil, collaborer, échanger en confidentialité, voire travailler sans son téléphone. Progressivement, le lieu de travail se mue en lieu de vie. Le bureau idéal serait ainsi décrit comme un loft industriel lumineux, bénéficiant d'une salle de repos, d'une cafétéria et d'un espace vert, d'après un sondage réalisé pour l’entreprise Interface. Pour 46 % des interrogés, cet aspect de l'entreprise pourrait même faire pencher la balance s'ils devaient choisir entre deux emplois à périmètre de poste égal. Et pour 34 %, il s'agit d'un facteur révélateur de la culture d'entreprise.

Le flex office fait toujours débat

Quant à la tendance du flex office, qui tend à se généraliser dans les grands groupes, elles peinent encore à séduire les PME. Passé la porte de l’entreprise, le collaborateur en flex office déverrouille un casier, d’où il extirpe un ordinateur, et va s’installer à une place non attitrée. À la clé pour l’entreprise : des espaces de travail plus dynamiques et moins consommateurs de mètres carrés. Mais une question qui reste posée : cette situation de nomadisme du collaborateur n’est-elle pas trop déstabilisante ?

Quelques conseils à respecter, donc, avec de se lancer dans cette pratique : réaménager l’espace de travail en tenant compte de son secteur d’activité ; veiller à ne pas supprimer trop de bureaux sous peine de voir des salariés errer à la recherche d’une place ; adapter les supports et digitaliser le travail des collaborateurs pour faciliter leur mobilité. Et enfin, revisiter le management pour que les salariés se sentent accompagnés et considérés face à ce changement de taille !

Lyon : année record en 2018

En 2018, le marché de la métropole lyonnaise a battu tous les records. Avec 1,4 milliard d’euros investis en immobilier d’entreprise, Lyon conserve sa place de 1er marché régional après Paris. En Île-de-France, deux millions de m² de bureaux ont été commercialisés en 2018 - contre 331 000 à Lyon - mais pour la première fois, le marché lyonnais a largement dépassé le seuil des 260 000 m², moyenne des cinq dernières années. En termes de demande placée, le quartier de la Part-Dieu, marqué par la pénurie d’offres neuves, perd de nouveau sa place de premier quartier d’affaires au profit de Gerland. Arrivent ensuite les secteurs Est et Ouest de la Métropole.

Sur le segment des locaux industriels, 460 000 m2 de biens ont été placés en 2018, contre 900 000 m2 à Paris. Le bassin industriel porte pour une large part la vigueur du marché. Un autre élément important dans le tertiaire est le volume de transactions réalisé en neuf. 52 % des locations sont des premières mains, ce qui atteste que les entreprises profitent d’un déménagement pour donner une impulsion, entrer dans une dynamique de changement.

Quant aux valeurs locatives moyennes, elles affichent une légère hausse sur tous les segments, que ce soit en centre-ville ou en périphérie, dans le neuf ou la seconde main. Si les loyers haut de gamme atteignent un niveau de 325 euros/m² à la Part Dieu, ils s’établissent en moyenne à 229 euros/m² en centre-ville et à 179 euros/m² en périphérie. Sachant que l’augmentation des prix devrait se poursuivre en 2019, car de nombreux projets sont en cours.

D’ici 2021, les livraisons d’immeubles significatifs, tels le Silex à la Part-Dieu (25 527 m2) et le Park View à Villeurbanne (22 355 m2), sont annoncées. En chantier également, l’immeuble Jardins de Lou à Gerland (20 355 m2), un quartier qui caracolait en tête de la commercialisation dans le tertiaire l’an dernier, avec 69 000 m2 placés.

Saint-Étienne et Roanne séduisent

À Saint-Étienne, aussi, l’immobilier poursuit son développement, porté par un tissu industriel et entrepreneurial diversifié et un positionnement stratégique au cœur de la région. Le foncier est très attractif et les prix locatifs moyens avoisinent les 175 euros/m². Afin de consolider l’offre disponible, la Ville a cédé un tènement situé rue Saint-Exupéry, dans le quartier de La Terrasse, sur lequel un immeuble de bureaux de 3 000 m2 de superficie plancher est programmé. Dans l'agglomération,  Métrotech Green Park Tertiaire à Saint-Jean Bonnefonds, aménagé comme un véritable "campus d'entreprises", offre près de 7 500 m² encore disponibles.

L’agglomération de Roanne, pour sa part, attire en raison de sa qualité de vie et d’un accès amélioré par l’autoroute A89. Roannais Agglomération développe une ambitieuse politique d’aménagement : le territoire comptabilise 32 zones d’activités artisanales, industrielles ou commerciales, représentant une surface de près de 270 hectares. Les projets sont nombreux : la SEM Patrimoniale Loire va par exemple construire, à l'entrée de la zone d'activités de Bonvert, deux bâtiments de 2 500 m² chacun, tandis que la pépinière d'entreprises NumériParc accueille et accompagne les créateurs d'entreprise et les start-ups numériques dans un environnement adapté à leurs besoins. La CCI, enfin, a fait bâtir à Neulise, un bâtiment industriel et de services se composant de 8 lots de 390 m2. Des places sont encore disponibles.

Pour aller plus loin : 

La CCI propose un Pack d'aide à l'implantation des entreprises pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de votre activité et de vos besoins. Contact CCI : Barbara PROT : 04 72 40 56 26 b.prot@lyon-metropole.cci.fr

Le sujet vous intéresse : participez à notre nouvel événement les 19 & 20 juin 2019 à Lyon : Le Carrefour de l'Immobilier d'Entreprise (CIEL), pour toutes les entreprises porteuses de projet immobilier et ouvert à tous les professionnels du secteur.

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