Implantation

Les 6 questions à se poser avant de signer son bail commercial

La rédaction d’un bail commercial peut être source de litige. Bien s’entendre sur les clauses contribuera à prévenir les conflits. Ne signez jamais un bail sans l’avoir lu et fait valider par un professionnel.

signature-bail-commercial

La liberté contractuelle implique qu'un contrat vaut loi entre les parties, dans la limite du respect de la loi, de l'ordre public et des bonnes moeurs... mais en cas de litige, un juge peut attacher au contrat des conséquences que les parties n'ont pas réellement envisagées. C'est le cas si elles lui semblent commandées par la nature de l'opération, son esprit, l'équité, l'usage, etc. Pour le contrat de bail commercial, il est spécifiquement réglementé d’une part par un décret de 1953 et par une loi récente dite « Loi Pinel » du 19 juin 2014. Certaines dispositions sont d’ordre public, d’autres sont négociables.

Voici une liste (non exhaustive) des questions à se poser avant toute signature : 

1) S’agit-il de la signature d’un bail commercial ou de la cession d’un bail commercial préexistant ?

S’il s’agit d’un nouveau bail, la négociation est possible. Vérifier que le local concerné soit bien destiné à usage commercial, industriel ou artisanal. Le locataire doit avoir l’assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat et de bénéficier de son droit au renouvellement à l’issue des 9 ans.

En cas de cession d’un bail commercial préexistant, vous prenez la place du précédent locataire. Le repreneur ne conclut pas un nouveau bail, mais poursuit celui en cours, selon la durée restante. Vous pourrez ou non bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Les dispositions de la loi Pinel s’appliqueront ou non selon la date de signature initiale. Bref, il convient de se le faire communiquer avant de s’engager.

2) La destination du bail et sa description correspondent-elles à la réalité ? 

Bail réservé à certaines activités ou tous commerces ? Les activités prévues au bail sont interprétées restrictivement. L’exercice ultérieur d’autres activités nécessite l’accord du bailleur et a des conséquences notamment financières. La cession du bail est également impactée par sa destination.

3) Votre bail comporte-t-il des clauses relatives à la révision/indexation du loyer ? 

Le bail commercial doit préciser si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans, ou selon une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation. L'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail. 

4) Avez-vous connaissance des travaux et réparations, impôts et taxes, frais de rédaction du bail et/ou ses modifications ultérieures ainsi que leur répartition ?

Il est nécessaire de connaître précisément les frais qui vont vous concerner en tant que locataire. Le décret n°2014-17 du 3 novembre 2014 (Loi Pinel) liste les dépenses des travaux et réparation imputables au locataire pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

5) Avez-vous pris connaissance du règlement de copropriété et de la dernière assemblée générale de copropriété ?

Comme pour un achat personnel d'une habitation principale ou secondaire, pensez à vérifier si des travaux vont être engagés et quel sera la quote-part dont vous devrez vous aquitter. De même, il faut vérifier que le réglement de copropriété autorise l'activité envisagée, ou la modification de façade si vous envisagez la pose d'une enseigne, etc.

6) Êtes-vous solidairement responsable en cas de cession de votre bail ? 

Connaissez-vous la clause de cession solidaire ? En cas de défaillance du repreneur dans le paiement des charges ou du loyer, cette clause oblige le cédant à garantir le bailleur... . D'autres clauses peuvent être mentionnées : clause d'agrément du repreneur, etc. Il est donc nécessaire de bien cerner l’étendue de ces engagements et au besoin de les limiter.

En conclusion :

Pas toujours facile d'appréhender les conséquences des différentes clauses d'un bail commercial, et encore plus de voir de celles qui manquent et qui pourraient vous protéger... De nombreuses hypothèses peuvent être rencontrées. Avant de signer votre bail commercial, nous vous conseillons donc fortement de faire appel à un professionnel pour un conseil personnalisé.

Contactez nos conseils juridiques et réglementaires en création et reprise d'entreprise pour faire un point téléphonique gratuit sur vos réponses et le cas échéant envisager un rendez-vous.

A télécharger : Fiche pratique : le bail commercial (pdf)